מס שבח הוא אחד המיסים המרכזיים שמשולמים בעת מכירת נכס מקרקעין בישראל – דוגמת דירת מגורים, מגרש, שטח תעשייתי וכולי. מדובר במס שמוטל על רווח ההון שנצבר למוכר כתוצאה מהשבחת הנכס ו/או עליית ערך הנדל"ן במהלך תקופת ההחזקה בו.

**הגדרה בסיסית של מס שבח**

מס שבח הוא למעשה מס על הרווח שנוצר בעת מכירת זכות במקרקעין. הרווח או ה"שבח" מחושב כהפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הרכישה שלו, בתוספת הוצאות מוכרות וניכויים מסוימים המותרים על פי חוק.

בעבר היה מדובר במונח מורכב ולרוב נמנעו ממנו רבים, אך כיום, בעקבות תיקונים לחוק, הקלות רבות שהוכנסו לחוק מיסוי מקרקעין, והמודעות הציבורית הגוברת – הפך התחום לברור יותר ונגיש יותר למוכר הפשוט.

**מי צריך לשלם מס שבח?**

באופן עקרוני, כל מי שמוכר נכס מקרקעין שנמצא בבעלותו – חייב בתשלום מס שבח. עם זאת, ישנם פטורים מיוחדים והקלות אשר חלים בנסיבות מסוימות, כמו לדוגמה:
– מכירת דירת מגורים יחידה – בהתאם לתנאים מוגדרים בחוק.
– ירושות ומתנות – ייתכן פטור או דחיית המס.
– תקופות החזקה ארוכות מאוד – שבהן הרווח נפרס וישנה אפשרות להקלות במס.

**כיצד מחשבים את מס השבח?**

החישוב מתבצע לפי הנוסחה הבאה:
רווח הון = מחיר מכירה – מחיר רכישה, בתוספת הוצאות מוכרות.

לאחר חישוב השבח, מוטל עליו מס במסלול ליניארי מוטב או מסלול רגיל, תלוי בנסיבות. נכון לשנת 2024, שיעור המס הבסיסי במסלול הרגיל הוא 25% (ליחיד) מהשבח לאחר ניכוי הוצאות ונקודות זכות.

**הוצאות שמותר לכלול כחלק מחישוב השבח:**
– מס רכישה ששולם בעת רכישת הנכס.
– שכר טרחת עורך דין בעסקת הרכישה.
– דמי תיווך ששולמו.
– עלויות שיפוץ והשבחת הנכס.
– אגרות שונות.

אלה מקזזות מהשבח ומקטינות את סכום המס שיש לשלם, ולכן חשוב לתעד ולשמור את כל ההוצאות הקשורות ברכישה ובהחזקת הנכס.

**פטור ממס שבח – מתי ולמי?**

במקרים מסוימים החוק מאפשר פטור ממס. הדוגמה הבולטת ביותר היא כאשר מדובר ב"מכירת דירת מגורים מזכה". הכוונה היא לדירה שהיא היחידה בבעלות המוכר, והוא מחזיק בה לפחות 18 חודשים לפני המכירה.
בנוסף, ניתן לקבל פטור פעם ב-18 חודשים (או יותר, לפי כללים מתוקנים), וכן קיימות הטבות ליורשים של דירות ולמוכרים דירות שהתקבלו במתנה.

חשוב לבדוק היטב כל מקרה לגופו, ולעיתים להשתמש בשירותיו של עורך דין מקרקעין או יועץ מס המתמחה בתחום, כדי לוודא שממצים את כלל האפשרויות להקטנת המס או לקבלת פטור.

**דיווח לרשות המסים**

בעת מכירת נכס, יש לדווח לרשות המסים בתוך 30 ימים ממועד חתימת החוזה, על גבי טופס מתאים (טופס 7002). לעיתים הפקיד יכול לבקש מידע נוסף, כמו חוזי רכישה קודמים, חשבוניות על שיפוצים או שומות שמאי מקרקעין.

אחרי הגשת הדו"ח, רשות המסים בוחנת אותו, ואם הכול תקין – תשלח הודעת שומה המאשרת את הסכום לחיוב במס. לאחר תשלום המס, מתקבלת אישור לשם העברת זכויות בטאבו.

**תכנון מס – כלי חשוב לפני מכירה**

תכנון מס הוא חלק בלתי נפרד ממכירת נכסי נדל"ן. יש להיערך מראש ולשקול האם כדאי לבצע מכירת דירה לפני רכישה חדשה, האם כדאי לשפץ את הנכס לפני מכירה, האם ניתן לעשות חלוקה של המכירה לשנים שונות ועוד. פעולה נכונה עשויה לחסוך עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.

**לסיכום**

תשלום מס שבח עשוי להוות חלק נכבד מהרווח בעסקאות נדל"ן בישראל. אך בזכות הבנת החוק, תכנון מוקדם, שמירה על מסמכים וייעוץ מקצועי – ניתן להפחית את נטל המס באופן משמעותי ואפילו לזכות בפטור מלא. חשוב להכיר את ההבדלים בין אפשרויות החישוב, ולבצע את הדיווחים בזמן הנדרש לרשויות. עולם מס השבח אולי מורכב, אך עבור אלו המוכנים להשקיע בלמידה ובייעוץ נכון – יש בו גם פוטנציאל רב להשגת חיסכון משמעותי במס.